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相続対策・生前贈与などの贈与登記手続きについて
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不動産の名義を売買や相続以外で変更する場合として、「離婚に伴う財産分与」や「贈与」が考えられます。この２つの登記手続きについては、複数の登記手続きが必要であったり、税金上の問題が発生する場合がありますので、注意が必要です。
贈与とは、自らが所有する財産を無償で相手方に譲り渡すことをいいます。贈与は、贈与契約と呼ばれる契約の一種ですが、契約書の作成や登記をすることなく、当事者の合意だけで効力が生ずるとされています。
つまり、一方が「この土地をあなたに譲ります。」と言い、もう一方が「はい、もらいます。」と応じれば、それだけで贈与契約は成立します。
しかしそれだけでは、特に不動産を対象とする贈与契約の場合には、後日に紛争になる恐れが高く、実務上では、贈与契約書を作成したうえで、贈与による不動産の名義変更の登記をします。
所有している不動産（土地・建物・マンションなど）を無償で譲渡し、不動産の名義を譲渡人から譲受人へ変更するものが贈与を原因とする所有権移転登記です。
贈与登記そのものには、期限を定められているわけではありませんが、登記をするまでは、第三者に取得した権利を主張することができませんので、トラブル発生の防止のためにも、できる限り早めの登記手続きをお勧めします。
不動産を贈与により取得した場合、贈与税などの課税される税金について注意が必要です。また、「配偶者に対する居住用財産の贈与」や「相続時精算方式贈与」などの各種税金に関する制度を利用することを検討することも重要です。
配偶者に対する居住用財産の贈与とは、婚姻期間が２０年以上の場合には、居住用財産を贈与しても２０００万円までについては、贈与税の対象とならない制度のことです。
贈与をすることにより、被相続人の相続財産を減らすことにもなり、相続税対策に利用することも考えられます。
相続時精算課税方式とは、満６５歳以上の親が満２０歳以上の推定相続人の子（推定代襲相続の孫の場合も満２０歳以上）に財産の種類を問わずに、２５００万円の範囲内で、生前に何度も贈与をしても贈与税が課されることはないという制度です。
アパート、ワンルームマンションなどを贈与して、家賃収入を子どもに振り替えることにより、相続財産を減らす効果等も期待できます。
財産分与により不動産の名義を変更する場合、贈与税や不動産取得税など、一定の税金を課される可能性がありますので注意が必要です。
不動産の名義を売買や相続以外で変更する場合として、「離婚に伴う財産分与」や「贈与」が考えられます。この２つの登記手続きについては、複数の登記手続きが必要であったり、税金上の問題が発生する場合がありますので、注意が必要です。
| ＞ 財産分与については、こちらから |
| ＞ 贈与とは・・・？ ＞ 贈与によりで不動産を譲り受けた ＞ 長年連れ添った配偶者へ自宅を贈与したい |
贈与とは
贈与とは、自らが所有する財産を無償で相手方に譲り渡すことをいいます。贈与は、贈与契約と呼ばれる契約の一種ですが、契約書の作成や登記をすることなく、当事者の合意だけで効力が生ずるとされています。
つまり、一方が「この土地をあなたに譲ります。」と言い、もう一方が「はい、もらいます。」と応じれば、それだけで贈与契約は成立します。
しかしそれだけでは、特に不動産を対象とする贈与契約の場合には、後日に紛争になる恐れが高く、実務上では、贈与契約書を作成したうえで、贈与による不動産の名義変更の登記をします。
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贈与の登記
所有している不動産（土地・建物・マンションなど）を無償で譲渡し、不動産の名義を譲渡人から譲受人へ変更するものが贈与を原因とする所有権移転登記です。
贈与登記そのものには、期限を定められているわけではありませんが、登記をするまでは、第三者に取得した権利を主張することができませんので、トラブル発生の防止のためにも、できる限り早めの登記手続きをお勧めします。
| 内訳 | 備考 | 金額 |
| 報酬 | 手続きに必要な書類作成を含みます。 | （１筆増えるごとに＋5,000円） 65,000円 |
| 実費 | 郵券、交通費などの諸経費です。 | 3,000〜5,000円 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×0.02で計算します。 | （500万円の土地１筆の場合）100,000円 |
| 概算費用合計 | 不動産の数や内容により金額は前後します。 | 約17万〜18万円 |
不動産を贈与により取得した場合、贈与税などの課税される税金について注意が必要です。また、「配偶者に対する居住用財産の贈与」や「相続時精算方式贈与」などの各種税金に関する制度を利用することを検討することも重要です。
| ＞配偶者に対する居住用財産の贈与 ＞相続時精算方式贈与 ＞不動産の贈与について課税される税金 |
配偶者に対する居住用財産の贈与
配偶者に対する居住用財産の贈与とは、婚姻期間が２０年以上の場合には、居住用財産を贈与しても２０００万円までについては、贈与税の対象とならない制度のことです。
贈与をすることにより、被相続人の相続財産を減らすことにもなり、相続税対策に利用することも考えられます。
| 制度の概要 | 婚姻期間が２０年以上の夫婦の間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除１１０万円のほかに、最高２０００万円までの控除（配偶者控除）ができるという特例です。 |
| 要件 |
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| 注意点 | 配偶者控除は、同じ配偶者からの贈与については、一生に一度した適用を受けることができません。 |
相続時精算方式贈与
相続時精算課税方式とは、満６５歳以上の親が満２０歳以上の推定相続人の子（推定代襲相続の孫の場合も満２０歳以上）に財産の種類を問わずに、２５００万円の範囲内で、生前に何度も贈与をしても贈与税が課されることはないという制度です。
アパート、ワンルームマンションなどを贈与して、家賃収入を子どもに振り替えることにより、相続財産を減らす効果等も期待できます。
| 要件 | 内容 | |
| 贈与者の年齢 | 満６５歳以上の親 | |
| 受贈者の年齢 | 満２０歳以上の推定相続人の子（推定代襲相続人の孫の場合も２０歳以上） | |
| 適用対象財産 | 金銭、車等、種類、回数に制限はありません | |
| 控除額 | ２５００万円（つまり、父母それぞれから受ける場合は、各２５００万円で合計５０００万円） | |
| 税率 | ２５００万円を超えた部分については２０％ | |
| 相続時の扱い | 親が死亡した時点で、相続税の計算上、その贈与財産を贈与時の時価で相続財産にもどして計算して相続税を計算します。 | |
不動産の贈与について課税される税金
財産分与により不動産の名義を変更する場合、贈与税や不動産取得税など、一定の税金を課される可能性がありますので注意が必要です。
| 税の種類 | 内容 | |
| 贈与税 | 生前の贈与による財産の移転では、贈与税の基礎控除額である１１０万円を超える部分について、贈与税が課税されます。 | |
| 不動産取得税 | 生前の贈与による財産の移転で不動産を取得した者は、都道府県から不動産取得税が課税されます。 | |
| 印紙税 | 贈与契約書を作成する際に、贈与の対象となる財産の価格に応じて印紙税が必要になります。（贈与契約書に収入印紙を貼付して、消印を行います。） | |
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